주택 명의 변경 시 법적 절차 및 비용 안내

주택의 소유권을 이전하거나 가족 간 명의를 변경해야 하는 경우, 단순한 명의 변경이라 하더라도 법적 절차와 세금이 발생합니다. 이 글에서는 주택 명의 변경 시 필요한 절차, 준비 서류, 세금 및 비용을 단계별로 정리합니다.

1. 주택 명의 변경이란?

✔ 주택 명의 변경이란, 부동산 등기부에 등재된 소유자의 이름을 다른 사람으로 바꾸는 것을 의미합니다.
✔ 매매, 증여, 상속, 분할 등 다양한 사유로 명의 변경이 발생할 수 있으며, 사유별 절차와 세금이 다릅니다.

2. 명의 변경 방식별 구분

구분	설명	주요 세금
매매	실거래가를 기준으로 소유권 이전	취득세, 양도소득세
증여	무상으로 재산 이전	증여세, 취득세
상속	사망으로 인한 명의 이전	상속세, 취득세
재산 분할	이혼 시 재산 분할로 명의 변경	취득세 (면제 가능성 있음)

3. 명의 변경 절차 요약

✅ 1단계: 변경 사유 확인 및 계약서 작성 (매매/증여 등)

매매계약서, 증여계약서 등 작성

✅ 2단계: 관련 세금 신고 및 납부

증여세: 증여일로부터 3개월 이내 신고
취득세: 등기일 또는 계약일로부터 60일 이내 납부
상속세: 상속 개시일로부터 6개월 이내 신고

✅ 3단계: 부동산 등기 신청

관할 등기소에 소유권 이전 등기 신청서 제출
등기신청은 직접 또는 법무사를 통해 진행 가능

4. 명의 변경 시 준비 서류

구분	주요 서류
매매	매매계약서, 주민등록등본, 인감증명서, 취득세 납부서
증여	증여계약서, 가족관계증명서, 인감증명서, 증여세 신고서
상속	가족관계증명서, 기본증명서, 상속재산분할협의서, 상속세 신고서
공통	등기신청서, 위임장(대리인), 부동산 등기필정보 또는 말소확인서

📌 부동산 등기 변경은 복잡한 절차가 수반되므로, 법무사 도움을 받는 것이 안전합니다.

5. 명의 변경 시 발생하는 세금 및 비용

💰 취득세 (지방세)

일반적으로 부동산 가액의 4.6% (서울 기준)
증여 시에도 동일하게 과세되나, 일부 감면 대상 존재

💰 증여세

증여 받은 금액이 증여재산 공제 한도를 초과할 경우 부과됨
직계존비속: 최대 5천만 원 (미성년자 2천만 원)까지 공제

💰 법무사 비용 및 등기 수수료

법무사 수수료: 약 30만 ~ 70만 원 수준 (지역, 사건 난이도에 따라 차이)
등기소 수수료 및 등록세: 보통 몇만 원 내외 발생

6. 주의사항 및 팁

증여 후 5년 내 매각 시 양도소득세 추징 가능성 존재
명의신탁 금지법 위반 시 과태료 또는 형사처벌 대상
명의 변경 계약은 공정증서로 작성하면 안전성 확보 가능
주택 수 기준 세금 영향 고려 필요 (1세대 2주택 등)

7. 결론 | 주택 명의 변경은 전문가 상담과 함께 준비하세요

✔ 명의 변경은 단순한 이름 변경이 아닌, 법적 효력이 수반되는 재산 이전입니다.
✔ 세금, 서류, 등기 절차까지 꼼꼼히 챙겨야 과세 리스크와 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.
✔ 가능한 경우, 세무사 + 법무사의 도움을 함께 받아 진행하시면 더 안전합니다.

💡 부동산 명의 변경, '계약부터 등기까지' 정확한 준비가 핵심입니다!